Reconsiderando modelos: acceso a la vivienda a dos años de pandemia
Contexto
Sin lugar a duda, vivimos tiempos complejos e inimaginables, al punto de llegar a pensar que lo vivido desde inicios de 2020 hasta la actualidad ha sido producto de una novela de ficción. Nuestra vida se ha transformado, ha sobrepasado las normas de la cotidianidad y, con ello, ha evolucionado.
Luego de dos años de pandemia, los sectores económicos empiezan paulatinamente a levantarse con miras a un 2022 lleno de expectativas y retos. Uno de los sectores más golpeados por el “efecto pandemia” ha sido el sector inmobiliario y de la construcción, con un bajón considerable en 2020, debido a múltiples factores como el cese de los trabajos, los confinamientos, aumento de costos de materia prima y logística; en pocas palabras, el deterioro general de la economía.
Imagen 1: Buque Ever Given atascado en el Canal de Suez, marzo de 2021. Este incidente provocó afectaciones en la cadena de suministro y distribución a nivel mundial. Como consecuencia, los fletes aumentaron radicalmente duplicando o triplicando su costo original, además de producir significativos retrasos en la entrega de insumos y materiales. /okdiario.com
Si nos vamos a las cifras descubriremos que, si bien antes del 2020 el sector venía luchando sus propias batallas, se logra cerrar el 2019 con la entrega de 8034 unidades por un valor aproximado de US$875 millones de dólares. Esto hizo que las expectativas para el 2020 fueran suficientemente alentadoras, sin embargo, la historia fue otra y vemos que para el 2020, luego de esfuerzos inmensurables, se logró entregar 4181 viviendas por un monto aproximado de $451 millones de dólares. (Datos del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda, informe de resultados y proyecciones, septiembre 2021). Esto representa una dura caída del 48%, dato que hizo sonar las alarmas de hacia dónde iría el mercado en los próximos años y qué propuestas someter a discusión para mejorar el panorama.
Como todo es un ciclo y lo que afecta a un grupo nos afecta a todos, hemos podido experimentar cómo la pandemia trajo consigo afectaciones negativas a la economía personal de todos: suspensión de contratos, recortes en la jornada laboral y despidos masivos provocaron un desplome en las ventas de inmuebles, sin que esto representara necesariamente una disminución de la demanda.
Entonces, cómo estamos. Por un lado, tenemos un mercado inmobiliario ansioso por subsanar las afectaciones generadas por la pandemia, con la oferta necesaria para cubrir la demanda, y, por el otro, un porcentaje de compradores con graves afectaciones económicas, pero con una necesidad urgente de adquirir una vivienda. Es aquí donde el asunto se complica… como dije antes, vivimos tiempos sin precedentes, y el mercado actual no puede hacerles frente a los requerimientos del modelo tradicional. Todo ha cambiado: la manera de vivir, los modelos de trabajo y -a su vez- las necesidades de vivienda.
Modelos de trabajo y su rol en la obtención de financiamiento
Todo experto en supervivencia sabrá que la clave para la vida es mantenerse en movimiento, y, producto de ese instinto de supervivencia, esta pandemia trajo consigo panoramas laborales interesantes: el trabajar desde casa, la flexibilidad de horarios y, en otros casos, despidos abruptos, todo esto hizo que un gran porcentaje de lo que alguna vez fue población económicamente activa, no tuviera otra opción que cambiar la manera tradicional de trabajar, migrando a soluciones alternativas como emprender un nuevo negocio o brindar servicios bajo el modelo freelance.
Imagen 2. Según los datos de Workana, plataforma fundada en 2012 en Argentina, la actividad freelance creció 42% en América Latina durante la pandemia. A inicios del año, la plataforma contaba con 2.8 millones de profesionales registrados en la región, cifra que saltó a 3.2 millones. / businessinsider.mx
Para entender cómo se han dado estos cambios, debemos remontarnos a años recientes; para el 2019, la población económicamente activa representaba el 66.5% de los encuestados, contando a su vez con un porcentaje de desocupación del 7.1%. Los datos de la Encuesta de Mercado Laboral del Instituto Nacional de Estadística y Censo también arrojan que, aproximadamente, cuarenta y cinco (45) de cada cien (100) ocupados tuvo un empleo informal.
Para el 2020, producto de la emergencia sanitaria, la tasa de desocupación tuvo un incremento significativo pasando al 18.5%, esto representó alrededor de 225500 personas, bajando a un 63% la tasa de población económicamente activa.
Vemos a su vez que la tasa de empleo informal subió a un 52.8%. Esto supuso efectos adversos para el sector, ya que los que contaban con un compromiso financiero tuvieron que acogerse a alternativas de alivio como la moratoria, y aquellos otros que estaban por adquirir una vivienda, ya no eran elegibles como sujetos de crédito.
Si bien, con la accesibilidad a la vacunación, variantes menos agresivas y la disminución de las restricciones, estos indicadores mejoraron durante el 2021, todavía nos queda un largo camino para alcanzar las proyecciones dictadas en un escenario prepandemia. Para esto, las promotoras se han tenido que armar de herramientas con miras a ofrecer mayor atractivo y facilidad de compra a un mercado tan golpeado económicamente como ellas mismas.
Acceso a vivienda: el modelo tradicional
Para ser sujeto de crédito, hay que cumplir con una serie de requisitos que durante muchos años han sido implacables, por supuesto, además de poseer capacidad de endeudamiento se debe cumplir con comprobantes de pago por una cantidad determinada de meses, movimientos bancarios estables por -al menos- seis meses, ficha de la Caja de Seguro Social y abonos iniciales de -por lo menos- el 10% del bien, sin embargo, como vimos anteriormente, pocas personas cumplen estos requisitos. Para los independientes, la situación es más dura aún, como mínimo dos declaraciones de renta, cartas de referencia comerciales dadas por personas exclusivamente jurídicas y cartas por un contador idóneo que certifique los ingresos anuales, listan entre los muchos requisitos. Inclusive, debido a lo inusual de los tiempos, poseer todos o la gran mayoría de estos requisitos no garantiza la obtención de un financiamiento.
Acceso a vivienda: alternativas
Para sobreponerse a las grandes afectaciones, y a pesar de los riesgos que esto supone, los desarrolladores han tenido que buscar incentivos que alivianen el peso de adquirir un compromiso tan importante como lo es un bien inmueble que, recordemos, representa una obligación de aproximadamente 30 años. Entre estos incentivos podemos observar en el mercado alquileres con opción a compra, inclusión del mobiliario dentro del precio de compra e -inclusive- facilidad de plazos a 12 meses para pagar el abono inicial.
El leasing inmobiliario
A estas iniciativas se suman acciones del Gobierno Nacional, el cual aprueba la Ley 179 del 16 de Noviembre de 2020, que regula la actividad de arrendamiento financiero de bienes inmuebles y dicta otras disposiciones (Gaceta Oficial No. 29155-A), con el objetivo de atraer mayor inversión y promover la reactivación del sector inmobiliario.
Pero ¿en qué consiste?, el término LEASING tiene sus orígenes en Inglaterra y Estados Unidos desde mediados del siglo XIX con la expansión del ferrocarril y el crecimiento de la actividad minera, cuando los arrendatarios alquilaban por periodos temporales equipos para sus operaciones. Sin embargo, luego de la Segunda Guerra Mundial es cuando el término toma las connotaciones financieras con que lo conocemos hoy: los comerciantes, al no contar con el financiamiento bancario para incrementar sus operaciones, ofrecían al banco venderle equipamiento a cambio de efectivo, proponiéndole darle una contraprestación por el arrendamiento de los mismos y recomprarlos en un determinado periodo de tiempo en donde se presumía iban a mejorar económicamente.
Imagen. 3 Breakers Boys de las minas de carbón de North Ashland, Pennsylvania, USA. Finales del siglo XIX. / archivohistoricominero.org
En Panamá, esta figura se ha utilizado anteriormente en la compra de autos y equipamiento. Sin embargo, aplicado al alquiler de bienes inmuebles podríamos resumir que consiste en que el cliente, en este caso en figura de arrendatario financiero, paga al arrendador financiero una cuota de alquiler por un periodo de tiempo no inferior a cinco (5) años, y estos pagos serán reconocidos como parte del precio de compraventa del inmueble. Una vez terminado este contrato, el cliente tiene la opción de comprar el inmueble, acordar un plazo adicional o devolver al arrendador el bien inmueble objeto del contrato.
Reflexión
Estos dos años han sido de grandes enseñanzas: reveses como el encierro, la lucha por la estabilidad sanitaria y económica, el deterioro de la economía, entre otros nos han llevado a reinventarnos, innovar y diseñar estrategias que nos permitan mantener el rumbo en este viaje de continuas turbulencias. La creación de nuevos modelos de empleo, diferentes alternativas de financiamiento, creación de plataformas digitales de difusión y la adaptación del mercado a las nuevas necesidades de los compradores hacen que este 2022, a pesar de su gran lista de retos y obstáculos por superar, nos muestre un panorama con oportunidades que aprovechar poniendo en práctica esa experiencia adquirida que solo la adversidad sabe enseñar.
Aleida Ramos Cumberbatch / Arquitecta
Duabitad más que arquitectura y diseño
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