Tendencia del mercado inmobiliario en Panamá post pandemia
@ochenta.dos
La crisis nos tomó de sorpresa a todos y ninguna industria escapa a ello. La importancia y el vínculo de las diferentes actividades que conforman una mancuerna, como la construcción, las promotoras y los bancos (incluyendo a los clientes), determinarán la tendencia para el sector inmobiliario en los próximos 12 meses.
El cierre de operaciones de algunas actividades económicas en Panamá ha representado grandes pérdidas para el sector inmobiliario y se prevé que el mercado tendrá una baja entre el 20% y 25%, lo que significa que será más atractivo para inversiones extranjeras. Sobre esto, el presidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (ACOBIR), Luis Pimentel, mencionó que el futuro para estas mancuernas depende de varios factores. A ello podemos agregar que el factor producción, que es el recurso que tiene la empresa para producir sus bienes y servicios, representará una gran diferencia en estas actividades.
Debemos considerar que han cambiado varios aspectos, entre estos, la cercanía con los clientes, el estilo de venta, el flujo de efectivo dentro de las promotoras, las constructoras y en los mismos clientes, por lo que los diferentes bancos se verán en la necesidad de evaluar la factibilidad del proyecto y las políticas que aplicarán para los préstamos interinos; por otro lado, la necesidad de los bancos de evaluar el estatus del cliente, su situación economía y su capacidad de endeudamiento.
En cuanto a los precios, influyen varios factores -tanto directos como indirectos- entre los que podemos mencionar: el proceso de producción, la cantidad de insumos y de materia prima, la calidad que se desea obtener en su acabado, los medios de producción, la zona donde se posicione el proyecto, la promoción, la tasa de los préstamos interinos y factores sociales externos al proyecto.
Son varios factores que se deben considerar al momento de presentar el precio de la vivienda, sin embargo, el alza constante de los precios de material y, principalmente, la mano de obra, que incrementa los costos de producción de manera inesperada, modifica el retorno de inversión esperado en repetidas ocasiones. Podemos dar como sugerencia que se realicen de manera periódica mejoras a las políticas de precios de las empresas y los bancos, para que aumenten las posibilidades de calificar al momento de solicitar un préstamo. Pero un elemento fundamental sería una mejora significativa en los salarios de las personas, ya que así podrán optar por la vivienda de su elección según los precios que ofrece el sector inmobiliario.
¿Cómo deberán trabajar las promotoras ante dicha situación económica? Deberán promocionarse de una manera más efectiva, ya que sus competidores indirectos (alquileres) tratarán de fortalecerse como bien sustituto, porque sabemos que es más sencillo mantenerse en un alquiler hasta que la situación mejore antes de adquirir una vivienda propia y los compromisos que esta representa. Además, se debe tener presente que a raíz de la paralización de las obras se espera un “incremento” en los costos de la construcción, los que a su vez serán trasladados a los consumidores, y debemos recordar que, dentro de las cláusulas de un contrato de compra y venta se puede considerar este aumento en el precio de venta hasta un 5% (es un estimado, ya que las empresas determinan su porcentaje).
Se estima que los precios se mantengan por un largo período, a pesar de esto, el Gobierno está invirtiendo en la recuperación del sector ajustando el monto de interés preferencial, entre otras medidas, ya que el segmento de la población son los jóvenes entre 20 a 40 años.
Se realizó una pequeña encuesta a nuestros lectores acerca del sector inmobiliario, teniendo presente que la confianza del consumidor influye significativamente en las nuevas tendencias de la economía y esta a su vez afecta la industria de la construcción y del sector inmobiliario.
Una de las preguntas fue: ¿Cómo considera que será su situación económica en los próximos 12 meses? El 52% respondió que peor que antes y el 48% restante contestó que mejor que antes, podemos observar que el índice de confianza sobre la situación económica está en un 50/50.
Otra pregunta de las realizadas fue: ¿Qué es viable para usted en estos momentos, sobre un lugar donde residir? El 51% de nuestros lectores respondió alquiler, mientras que el 49% opinó que comprar una vivienda. En esta última pregunta, podemos notar que el alquiler poco a poco se está popularizando, siendo un bien sustituto de la vivienda (sea apartamento o casa).
Sobre la tendencia en las operaciones administrativas y de campo, así como las de ventas, un análisis realizado por la industria de la construcción estima que se recuperará en un período de 3 a 12 meses, aunque existen otras opiniones que indican que tomará de 18 a 24 meses.
Al cambiarse la modalidad de venta de inmuebles en el mercado, se presentó una desaceleración en el consumo e interés por adquirir una vivienda, lo que ha llevado al mercado inmobiliario a interactuar de otras maneras con los clientes, atendiendo sus necesidades pese al distanciamiento, según lo que nos indican las autoridades. En cuanto a redes sociales, se ha visto una gran interacción en los últimos meses, inclusive se realizó una feria virtual organizada del 14 al 16 de agosto del presente año, cuya innovación consistía en que los clientes podían acceder de manera virtual a cada stand para conocer sobre los proyectos. La crisis llevó a las empresas a prepararse de manera más completa, teniendo que ofrecer al cliente mucho más que un render, sino una experiencia con cada espacio a través de los conocidos recorridos 360.
Hay una pregunta muy interesante que deberán plantearse las promotoras o, incluso, cualquiera persona que tenga un negocio. ¿Cómo llegar a la mente del consumidor? Yo diría que “diferenciarse o morir en el intento”.
· Los proyectos inmobiliarios tendrán que acercarse más a las emociones del consumidor y no solo con las típicas frases “la casa de tus sueños” o “el mejor lugar para vivir”. Deberán desarrollar campañas y conceptos más profundos para los proyectos, conectar con las ideas y sentimientos del potencial cliente. El bolsillo será la clave.
· Creatividad, ante todo. Sabemos que en grandes dificultades surgen nuevas ideas, es lo que necesita el sector inmobiliario. Ser creativo al momento de presentar sus proyectos a los clientes y, por supuesto, de la manera que sea amigable y que transmita confianza, lo que en conjunto con una publicidad creativa logrará hacer ese “clic” con los futuros compradores.
· Como mencionaba “diferenciarse o morir en el intento”: en esta nueva normalidad, pocas personas estarán interesadas o dispuestas a adquirir una vivienda y serán más selectivos al momento de tomar esa gran decisión; por consiguiente, “tienen la sartén por el mango”, y las inmobiliarias necesitarán diferenciarse del resto de sus competidores directos e indirectos, atrayendo al consumidor con propuestas diferenciadoras, atractivas, asequibles y ventajosas.
Tanto clientes como empresarios y profesionales involucrados en el sector inmobiliario debemos estar preparados para la nueva realidad que se nos presenta y adoptar estos cambios con ideas innovadoras para sobrevivir en el tiempo. Como dice uno de mis personajes favoritos:
“Mejorar es cambiar, así que para ser perfecto hay que haber cambiado a menudo”. Winston Churchill
Nelva Nazareth Valdespino /Architect BIM & MBA
DUABITAD MÁS QUE ARQUITECTURA Y DISEÑO
Las opiniones plasmadas en este artículo corresponden enteramente al autor del mismo, no representa la opinión de la empresa.